Les propriétaires les soumettent leurs biens immobiliers à la location pour les rentabiliser. Le loyer peut être utilisé pour payer le prêt obtenu pour acheter cet appartement, maison ou local commercial comme il peut servir de rente pour le bailleur. Ainsi, si le locataire ne paie pas, les conséquences ne sont pas négligeables. Voilà pourquoi des démarches ont été mises en place afin d'exiger le paiement. Cela commence alors par « le commandement de payer ».
L'étape initiale en cas de loyer impayé
Si vous souhaitez faire valoir la clause résolutoire en tant que propriétaire, vous devez commencer par cette étape. Sachez que si le locataire déroge à ses obligations, il faut immédiatement procéder à la résiliation automatique du contrat. La rupture du bail se fait alors de manière systématique sans que le tribunal ne puisse montrer d'opposition.
Pour pouvoir appliquer ce commandement, il est obligatoire de vous assurer que le bail comporte cette clause indiquant que le non-paiement du loyer implique nécessairement une résiliation. Si le locataire ne respecte pas la date d'échéance, il sera amené à quitter le local dans les délais les plus brefs. Néanmoins, même si vous avez été conduit en erreur et que le contrat que vous avez signé n'indique pas cette conséquence, vous avez toutefois la possibilité d'y remédier en contactant un huissier de justice pour appliquer les mesures nécessaires.
Dans le cas où la clause est présente sur le contrat, vous allez devoir envoyer le commandement par le biais d'un huissier pour que l'acte de résiliation du bail prenne une valeur légale et opérationnelle.
Si le locataire ne s'est pas soumis aux obligations signalées dans le contrat, notamment celle de payer à une date déterminée, vous pouvez, en votre qualité de bailleur, adresser le commandement sans attendre l'approbation du tribunal.
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Quelles sont les démarches à suivre ?
Pour régler le litige, vous devez réaliser un certain nombre de démarches. D'abord, rappelons que le commandement doit être rédigé par un huissier de justice. Le contenu doit permettre au locataire de disposer d'un délai de 2 mois pour se soumettre à ses obligations de payer. Autrement, il sera expulsé et le contrat rompu. Le dossier constitué par l'huissier de justice doit comprendre une copie du bail ainsi que les documents témoignant qu'il y a bien une dette à payer. Pour cela, vous pouvez fournir des relevés de compte bancaire, des lettres de redevance ou encore des relevés de charges.
Parlons maintenant des mentions légales qui doivent apparaître sur le commandement. Celles-ci sont précisées par la loi ELAN n° 2018-1021 du 23 novembre 2018 aussi bien dans l'article 24 que dans l'article 137. Une mention claire indiquant que le locataire a la possibilité de régler ses impayés sans dépasser les 2 mois doit y figurer ainsi que le décompte de la dette. Le commandement doit également contenir le montant du loyer et celui des charges. Trois indications supplémentaires doivent être clairement présentes à commencer par le mode de résolution du contrat, la possibilité d'étendre le délai du paiement en adressant une requête au juge et, pour finir, l'adresse complète du fonds de solidarité logement qui en charge du département où le local est situé.
A savoir : Tous les frais relatifs à la procédure du commandement sont à l'entière charge du locataire et non du bailleur.
Comment le locataire peut-il réagir ?
Dès le moment où le locataire reçoit le commandement, il a la possibilité d'adopter 2 types de réactions : la première consisterait à payer la somme qui lui est due dans un délai de 2 mois, la seconde à s'opposer à cet acte en entamant une procédure judiciaire auprès du tribunal d'instance. Nous allons alors nous attarder davantage sur le deuxième cas de figure puisque le premier résout définitivement le contentieux. Ainsi, si le locataire ne conteste pas le commandement, il pourra demander au juge de prolonger le délai de paiement en espérant obtenir jusqu'à 2 ans. Cette démarche reste possible même après les 2 mois qui succèdent à la réception du commandement.
Si le locataire ne fait aucune réaction, qu'il ne demande pas de prolongation de délai et qu'il ne paie pas sa dette, la résiliation du bail sera systématique. Tout ce que vous aurez à faire en tant que bailleur, c'est de reporter ce qui s'est produit au tribunal d'instance en apportant les preuves nécessaires.
Néanmoins, des mesures juridiques ont été mises en place afin de faciliter au locataire le paiement de sa dette. Selon la loi Elan, si la personne qui déroge aux impératifs du contrat pour des raisons de surendettement, le juge peut lui proposer des modalités de paiement plus raisonnables en vue de sa situation. La résiliation du contrat est alors annulée à condition que le locataire reprenne le paiement de ses mensualités dans les délais préalablement fixés. Si même avec cette démarche, la locataire n'est toujours pas en mesure en régler ses dettes, un avis d'expulsion lui sera envoyé.
L'assurance loyer impayé
La loi ne protège pas uniquement le locataire en lui accordant des facilités de paiement pour éviter l'expulsion, le bailleur peut lui aussi bénéficier d'un niveau optimal de protection en cas de loyer impayé. Cela peut être aussi simple qu'une souscription à une assurance qui couvre une partie ou la totalité des mensualités qui n'ont pas été réglées.
Sachant que vous pouvez être couvert même au niveau des charges, vous devez commencer par constater les impayés. Par exemple, si les frais locatifs n'ont pas été payés par le locataire, vous serez tenu au courant par le syndic de copropriété. Assurez-vous que les preuves qu'il vous envoie font l'objet d'un courrier officiel avec accusé de réception.
Fournissez aussi à votre assureur tous les documents et preuves bancaires qui montrent que le loyer n'a pas été versé. Maintenant, il ne vous reste plus qu'à attendre puisque l'assureur se charge de tout régler à votre place. Il procédera au recouvrement de la dette et vous enverra les indemnités qui vous reviennent de droit dans les délais indiqués dans le contrat d'assurance.
La garantie de loyers impayés : la meilleure formule s'assurance pour le bailleur
Avec une garantie de loyers impayés, vous bénéficiez en tant que bailleur d'une assurance à la carte. Appelée aussi GLI, elle s'adresse spécialement aux locataires qui n'ont pas présenté aucune conduite douteuse préalable. Pour pouvoir y souscrire, vous devez apporter les preuves de la solvabilité de votre occupant à savoir des bulletins de paie ou un contrat de travail. De plus, vous devez être en mesure de justifier que votre logement obéit aux normes.
A savoir : Utilisez le service de vérification des avis d'imposition sur le revenu en ligne en faisant entrer le numéro fiscal ainsi que le numéro de l'avis du locataire : cela constitue une preuve, pour le bailleur, de la pertinence de l'avis d'imposition !
